Rendements 6–11 % nets
Le marché locatif balinais — porté par 6,3 millions de visiteurs en 2024 — délivre des rendements parmi les plus élevés d'Asie du Sud-Est, surtout sur les villas privées avec piscine en zones touristiques.
Pourquoi Bali
Quatre raisons d'investir maintenant
Leasehold sécurisé
Les étrangers investissent via un bail emphytéotique de 25 à 30 ans (renouvelable). Acte notarié (PPJB puis Hak Sewa), accompagnement juridique et fiscal de A à Z par notre équipe.
Zones en hyper-croissance
Seseh, Pererenan, Nyanyi, Tabanan : les nouvelles frontières du Canggu d'hier. Prix au m² encore 30–50 % inférieurs, infrastructure qui se déploie, demande locative déjà installée.
Fiscalité avantageuse
Pas de taxe foncière annuelle équivalente à la France. Impôt sur les revenus locatifs à 10 % (régime simplifié). Convention fiscale France-Indonésie pour éviter la double imposition.
Cartographie
Où investir à Bali en 2026
Quatre zones, quatre profils d'investisseur. Les prix sont indicatifs pour une villa neuve de 100–200 m² avec piscine.
| Zone | Prix moyen | ROI net | Profil |
|---|---|---|---|
| Seseh | 1 800–2 400 USD/m² | 9–12 % | Coup de cœur 2026 |
| Canggu | 2 800–3 800 USD/m² | 7–10 % | Mature, demande forte |
| Uluwatu | 2 200–3 200 USD/m² | 8–11 % | Surf, vue océan |
| Ubud | 1 500–2 200 USD/m² | 6–9 % | Wellness, longue durée |
Processus
Les 5 étapes de votre acquisition
- 01
Définition du projet
Budget, zone, type de bien (off-plan, clé en main, terrain). Premier appel découverte gratuit.
- 02
Sélection des biens
Présélection sur dossier, vidéos, visites virtuelles. Visite physique organisée si nécessaire.
- 03
Due diligence juridique
Vérification des titres (SHM, Hak Pakai), zoning, permis (PBG/SLF), audit notarial.
- 04
Signature & financement
PPJB (compromis), versements échelonnés, signature finale chez le notaire (Notaris PPAT).
- 05
Mise en exploitation
Property management, listing Airbnb/Booking, reporting mensuel, optimisation du yield.
L'essentiel
Ce qu'il faut retenir
- Ticket d'entrée villa neuve à Seseh : à partir de 250 000 USD.
- Leasehold standard : 25 à 30 ans, renouvelable contractuellement.
- Rendement locatif net moyen : 6–11 % en zone touristique.
- Charges courantes : 18–25 % du chiffre d'affaires (management, ménage, maintenance).
- Pas de plus-value imposable en sortie si revente du lease.
- Convention fiscale France-Indonésie : pas de double imposition.
Simulateur
Calculez votre rendement
Hypothèses calibrées sur l'étude de marché indépendante (AirROI, AirDNA, Bali Home Immo, mai 2026) pour la villa 2BR Seseh — 145 m², piscine privée, 300 m de la plage.
Paramètres
$285 000
$210
66%
35%
Charges incluses : gestion locative (15–25%), maintenance, piscine, jardin, utilités, Banjar, ménage, conformité PT PMA.
Projection annuelle
Nuits louées / an241 nuits
Revenu brut$50 589
Cash-flow net$32 883
Rendement net / prix11.5%
Rendement brut17.8%
Retour sur investissement8.7 ans
Projection indicative basée sur données de marché tierces. Les rendements réels dépendent de la qualité de gestion, du yield management et de la conjoncture. Aucune garantie de revenu.